北京“金九銀十”難掩供應(yīng)困局
發(fā)布時(shí)間：2013-09-12 新聞來源：中華建筑報(bào)
9月2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月，北京新建住宅簽約套數(shù)為8708套，成交面積為99.06萬平方米，環(huán)比7月分別上漲34.2%、28%。成交均價(jià)為每平方米24823元，與7月份基本持平，繼續(xù)維持在年內(nèi)高點(diǎn)。
在整體成交保持量增價(jià)穩(wěn)的同時(shí)，供應(yīng)層面也相對(duì)穩(wěn)定。亞豪機(jī)構(gòu)提供給《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者的月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京新開盤28個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)新增套數(shù)為6503套，僅次于7月份7592套的供應(yīng)高峰。
但從整體供需對(duì)比情況來看，8月份，北京樓市供需量差已明顯超過2000套。
“顯然，北京當(dāng)前樓市的供需矛盾仍然比較突出，尤其是剛需項(xiàng)目的供需比還有進(jìn)一步拉大的趨勢(shì)。接下來的‘金九銀十’，依據(jù)目前市場(chǎng)的預(yù)計(jì)供應(yīng)情況判斷，依舊難掩供應(yīng)不足的現(xiàn)實(shí)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。
新增供應(yīng)依舊不足
受傳統(tǒng)銷售旺季到來的影響，北京近期的確有多個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃推出新盤。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，9月份，北京將有26個(gè)項(xiàng)目開盤入市。其中包括鑫苑·鑫都匯、通州萬達(dá)廣場(chǎng)、亦莊金茂悅、泰禾北京院子等在內(nèi)的10個(gè)純新盤，以及包括京投萬科西華府、鴻坤·林語墅、金隅翡麗等在內(nèi)的16個(gè)老項(xiàng)目后期。
與往年9月份動(dòng)輒四五十個(gè)新盤的入市量相比，盡管有不少項(xiàng)目尚未公布開盤計(jì)劃，但即便算上潛在的開盤項(xiàng)目，今年“金九銀十”期間，北京市場(chǎng)供應(yīng)量仍為近幾年來的同期低位。
另外，還需要特別引起注意的是，來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，北京新房庫存僅為61792套，已接近之前5月2日60674套的年內(nèi)最低點(diǎn)。另據(jù)測(cè)算，目前北京樓市的庫存消化周期僅為6個(gè)月。近幾個(gè)月來，隨著北京新房成交量的不斷攀升，庫存消化的速度也在不斷加快。
不僅如此，北京9月即將推出的新盤分布情況也很分散：朝陽、海淀、豐臺(tái)、昌平、大興等區(qū)縣均有所涉及，其中朝陽、房山、順義、大興幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的入市項(xiàng)目不分伯仲，均在4～6個(gè)之間。
“新盤的分散很有可能會(huì)加劇熱點(diǎn)區(qū)域的排號(hào)現(xiàn)象。像大興、房山、通州等區(qū)域，過去幾個(gè)月都出現(xiàn)過千人排號(hào)搶房的現(xiàn)象。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年9月，這幾個(gè)區(qū)域的新盤數(shù)量并未明顯超出其他區(qū)域。”郭毅說。
除了供應(yīng)總量上偏少之外，北京9月即將上市新盤的另一大特征是主打小戶型的純剛需盤數(shù)量過少。上述26個(gè)新盤中，包含有100平方米以下中小戶型的項(xiàng)目共有18個(gè)，而在這18個(gè)項(xiàng)目中，完全以剛需戶型為主，主打90平方米以下房源的項(xiàng)目?jī)H僅有5個(gè)。
相反，9月份北京即將開盤入市的項(xiàng)目中，高端產(chǎn)品占比明顯居多。比如位于大興的北京城建·紅木林、北京周邊的八達(dá)嶺孔雀城、東三環(huán)的山水文園、順義的龍湖香醍藍(lán)灣項(xiàng)目，以及之前開盤的保利東郡、廣渠金茂府、太陽公元、招商嘉銘瓏原等項(xiàng)目，都將成為“金九銀十”期間京城高端樓市的主力樓盤。
自8月27日北京市房山區(qū)三宗地塊實(shí)現(xiàn)交易后，今年北京的土地出讓金已突破千億元大關(guān)，比去年全年超出50%。
記者觀察到，這是繼2010年和2011年之后，北京土地出讓金收入第三次突破千億元。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，若按照當(dāng)前的交易態(tài)勢(shì)，到今年底，北京土地出讓金很有可能超過2010年1642億元的峰值。
“目前，在大興亦莊、朝陽孫河和房山等五環(huán)外郊區(qū)，均出現(xiàn)了‘面粉貴過面包’的地王地塊。土地競(jìng)價(jià)的激烈，表明了開發(fā)商‘饑餓’的程度，同時(shí)也預(yù)示著土地市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡。在此背景下，房?jī)r(jià)成本無疑將進(jìn)一步被推高。”克而瑞信息集團(tuán)華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬接受記者采訪時(shí)認(rèn)為。
盡管除個(gè)別銀行首套房仍可享受85折優(yōu)惠利率外，北京多家銀行首套房貸利率都已全面收緊并恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。但牟增彬卻對(duì)記者表示，銀行信貸的收緊只會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的剛需購(gòu)房人群造成一定的抑制作用，然而目前購(gòu)房需求基數(shù)較大，同時(shí)改善型需求入市呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。“因此，信貸的小幅收緊并不足以對(duì)整體市場(chǎng)及銷售產(chǎn)生較大影響。”
而從政策調(diào)控層面來看，放眼房地產(chǎn)市場(chǎng)，7月剛需遭瘋搶、8月頻現(xiàn)“日光”盤，政策調(diào)控事實(shí)上并未給市場(chǎng)降溫，反而讓市場(chǎng)持續(xù)火熱。
“政策調(diào)控長(zhǎng)時(shí)間不見效果，一方面導(dǎo)致需求方逐漸對(duì)價(jià)格調(diào)整失去耐心，入市的積極性在增加，另一方面也使大部分房企更加不愿意錯(cuò)過‘金九銀十’的樓市黃金銷售季。這才導(dǎo)致7、8月份市場(chǎng)出現(xiàn)上述現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者。
基于今年北京房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，對(duì)于房企來說，的確沒有“捂盤惜售”的必要性。但2011～2012年間，土地出讓稀缺帶來的存貨量不足，卻使大量房企對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)“有心無力”。
“在此背景下，只要是能夠順利開盤的項(xiàng)目，都會(huì)紛紛追求利益的最大化，由剛需為主變?yōu)楦纳茷橹鳎腋幼⒅馗呖們r(jià)大戶型的銷售，這無疑將進(jìn)一步拉高整體均價(jià)，促使房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。”郭毅說。
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于各種力量相互博弈的均衡狀態(tài)。這些力量的博弈者包括購(gòu)房者、銀行、政策等多個(gè)方面，在這些力量的相互博弈中，市場(chǎng)已到達(dá)相對(duì)平衡的狀態(tài)。想要打破這種平衡，必須要有更強(qiáng)大的、巨大的力量出現(xiàn)，而在目前的狀態(tài)下還看不到這種打破平衡力量出現(xiàn)的可能性，因此‘金九銀十’房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持7、8月份高位運(yùn)行的可能性很大。”一位房企人士如此判斷。
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