蘇州“大秋褲”的坎坷路 陷入“銷售瓶頸”
發(fā)布時(shí)間：2013-10-10 新聞來(lái)源：一覽監(jiān)理英才網(wǎng)
從2004年到現(xiàn)在，東方之門的建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)近10年，原本該項(xiàng)目計(jì)劃于2008年8月11日前竣工，但實(shí)際卻是到2008年才真正開(kāi)工。為何項(xiàng)目的工期滯后如此之久？究其根本，還是開(kāi)發(fā)商資金短缺。
去年，建筑高度高達(dá)301米，被譽(yù)為“蘇州新地標(biāo)”的“東方之門”由于其外形酷似秋褲而受到全國(guó)民眾廣泛的關(guān)注和討論。
如今，在這座“秋褲樓”的施工接近尾聲之際，卻被傳陷入“銷售瓶頸”，一時(shí)間，東方之門成為眾矢之的。
實(shí)際上，自東方之門項(xiàng)目立項(xiàng)以來(lái)，各種問(wèn)題便在源源不斷地出現(xiàn)。
據(jù)悉，早在2004年，東方之門所在地塊就已被該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商乾寧置業(yè)有限公司（下稱“乾寧置業(yè)”）所競(jìng)得，但因?yàn)橘Y金問(wèn)題，項(xiàng)目直到2008年才開(kāi)工，其間還一度被業(yè)界認(rèn)為有“囤地”的嫌疑。
雖然經(jīng)歷了去年的“爆紅”之后，東方之門的開(kāi)發(fā)進(jìn)程步入正軌，進(jìn)程顯得相當(dāng)順利。殊不知，這是個(gè)命運(yùn)多舛的項(xiàng)目，即使頂著“新地標(biāo)”的光環(huán)，該項(xiàng)目卻始終面對(duì)著銷售低迷的窘境。
曲折的融資之路
2004年2月乾寧置業(yè)以約4億元人民幣的價(jià)格競(jìng)得東方之門所在地塊。
該地塊位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)東端，由兩幅地塊組成，整體出讓，規(guī)劃用途為商業(yè)用地及部分經(jīng)營(yíng)性住宅，總面積約為2.4萬(wàn)平方米，容積率13.7，總建筑面積約43萬(wàn)平方米、總投資約45億元，折合每畝地高達(dá)1104萬(wàn)元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓單價(jià)紀(jì)錄。
而后，由于國(guó)內(nèi)相關(guān)技術(shù)的不足，東方之門的工程審批需要通過(guò)向國(guó)外購(gòu)買大量重要數(shù)據(jù)才能完成，這樣一來(lái)便消耗了大量的時(shí)間和資金，導(dǎo)致項(xiàng)目的建設(shè)周期大大滯后。
在此背景之下，實(shí)力有限的乾寧置業(yè)資金面受到了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，為了撬動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)行，從公司成立之初的2003年至2008年期間，乾寧置業(yè)始終不斷在尋找新的投資方，這個(gè)過(guò)程可謂相當(dāng)曲折。
公開(kāi)信息顯示，乾寧置業(yè)成立之初的注冊(cè)資本為1億元。公司發(fā)起人為南京天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京東方投資集團(tuán)有限公司、蘇州太湖之星開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以及蘇州東方之星置業(yè)有限公司，分別持有公司35%、30%、30%以及5%股份。有意思的是，這四家股東公司的法定代表人正是乾寧置業(yè)的代表人董事長(zhǎng)楊休。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這四家股東公司在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)都有過(guò)不俗的表現(xiàn)，其中南京天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和蘇州太湖之星開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司更是當(dāng)?shù)氐?font face="Times New Roman">“明星”開(kāi)發(fā)商。不過(guò)即便如此，面對(duì)東方之門這樣一個(gè)耗資不菲的大型商住綜合項(xiàng)目，股東們似乎都有些力不從心。
就在乾寧置業(yè)成立不久之后，蘇州太湖之星開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司便向南京華恒投資有限責(zé)任公司和南京華福投資有限公司各轉(zhuǎn)讓15%的股權(quán)。
而乾寧置業(yè)另兩家發(fā)起股東——蘇州東方之星置業(yè)有限公司和南京天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也試圖分別將其持有的5%股權(quán)和14%股份轉(zhuǎn)讓給江蘇萬(wàn)泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。
江蘇萬(wàn)泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司背景深厚，為蘇寧集團(tuán)董事長(zhǎng)張近東名下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，大股東為江蘇蘇寧投資發(fā)展有限公司，如果得到其資金的支持，項(xiàng)目必能迅速走上正軌。
然而事與愿違，乾寧置業(yè)試圖引入萬(wàn)泰實(shí)業(yè)的愿望最終以失敗告終。與此同時(shí)，南京華恒投資有限責(zé)任公司和南京華福投資有限公司也在2007年底退出了乾寧置業(yè)，令該項(xiàng)目雪上加霜。
最終，乾寧置業(yè)的股權(quán)在楊休旗下幾家關(guān)聯(lián)公司多次騰挪，若干個(gè)人投資者也陸續(xù)以債轉(zhuǎn)股的形式成為了乾寧置業(yè)的新股東，這才讓項(xiàng)目“起死回生”。加上去年“秋褲”事件，東方之門受到全國(guó)廣泛的關(guān)注，雖然有支持也有質(zhì)疑，但現(xiàn)在東方之門終于在磕磕絆絆之下，進(jìn)入了建設(shè)的尾聲。
前景未卜銷售代理欲退出
“蘇州的東方之門僅僅是開(kāi)始。未來(lái)我還想再建造四個(gè)東方之門，分別在南京或常州、北京、上海和香港。”楊休曾經(jīng)的豪言壯志，如今顯得有些諷刺。
從2011年到現(xiàn)在，東方之門的銷售情況堪憂，記者更得到消息稱某銷售代理公司認(rèn)為該項(xiàng)目前景未卜，有意退出。
一條“褲腿”擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，另一條“褲腿”擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，這是東方之門內(nèi)部銷售管理的矛盾起源。
2011年下半年，東方之門項(xiàng)目獲得了住宅和酒店式公寓的兩張預(yù)售許可證。
開(kāi)發(fā)商把一條“褲腿”，部分開(kāi)發(fā)成90到240平方米酒店公寓對(duì)外出售，而另一條“褲腿”，則開(kāi)發(fā)為113到2000平方米的“空中豪宅”，期望利用“雙利劍”來(lái)沖刺銷量，結(jié)果現(xiàn)實(shí)與期望相悖。
2012年5月，為了打開(kāi)銷售局面，東方之門推出了“100%全額補(bǔ)差”的舉措，同時(shí)通過(guò)一系列的促銷手段，東方之門酒店式公寓的銷售情況得到改善，住宅依然面臨著銷售慘淡的困境。
今年4月，東方之門再次加推“空中豪宅”，去化效果仍不明顯，過(guò)大的庫(kù)存導(dǎo)致該項(xiàng)目陷入銷售瓶頸。
記者致電蘇州東方之門售樓處，一位工作人員向記者介紹：“目前東方之門在售的產(chǎn)品有東方華府一區(qū)的空中豪宅，面積為135~383平方米；精裝東方公館，面積90~240平方米；在售華府二區(qū)高層空中豪宅，有兩房、三房、四房三種戶型可供選擇，面積為120~240平方米，共計(jì)200多套。價(jià)格為28000~60000元/平方米，部分房型已經(jīng)所剩無(wú)幾，想要購(gòu)買就要盡快。”
按照該工作人員的說(shuō)法，東方之門的銷售情況應(yīng)該不錯(cuò)。但一位不愿具名的知情人士告訴記者，這些都只是銷售的一種“營(yíng)銷說(shuō)辭”，事實(shí)上該項(xiàng)目的銷售狀況一直不容樂(lè)觀，其三家銷售代理公司中，有一家代理公司表示經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)和評(píng)估，東方之門未來(lái)走勢(shì)并不明朗，其有可能會(huì)在近期退出該項(xiàng)目。
蘇州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)顯示，截至2013年8月25日，東方之門酒店式公寓銷售狀況相對(duì)較好，目前可售房源為103套，去化近半；而住宅產(chǎn)品的銷售狀況尤其慘淡，目前的可售房源為326套，而總共409套房源僅售出83套，去化僅兩成。
由此可見(jiàn)，東方之門兩年多的銷售周期內(nèi)，產(chǎn)品的去化率僅有20%左右。建筑主體即將完工，產(chǎn)品銷售卻“跟不上步伐”，東方之門可謂前景堪憂。
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